O que posso construir no meu terreno em Sorocaba?
Mapa do zoneamento do novo Plano Diretor (Lei 13.123/2025). Toque no terreno ou busque a rua para ver o que é permitido e quanto dá para construir.
Legenda
- ZC · Zona Central
- ZR1 · Zona Residencial 1
- ZR2 · Zona Residencial 2
- ZR3 · Zona Residencial 3
- ZR3-e · Zona Residencial 3 – Expandida
- ZRDS · Zona Residencial de Desenvolvimento Sustentável
- ZPI · Zona Predominantemente Institucional
- ZAE · Zona de Atividade Econômica
- ZI1 · Zona Industrial 1
- ZI2 · Zona Industrial 2
- ZCH · Zona de Chácaras Urbanas
- ZCA · Zona de Conservação Ambiental
- ZR · Zona Rural
- CCR · Corredor de Circulação Rápida
- CCS2 · Corredor de Comércio e Serviços 2
- CCS1 · Corredor de Comércio e Serviços 1
- CCI · Corredor de Comércio e Indústria
As zonas de Sorocaba e o que cada uma permite
| Zona | Resumo | Ocupação máx. | Pode construir | Lote mínimo |
|---|---|---|---|---|
| ZC | Zona Central — Centro: pode quase tudo — casa, prédio, comércio e serviço de qualquer porte. | 80% do terreno | 4× a área do terreno | 125 m² · frente 5 m |
| ZR1 | Zona Residencial 1 — Bairro residencial de casas: não aceita prédio nem comércio — só escritório ou consultório. | 60% do terreno | 1,5× a área do terreno | 300 m² · frente 10 m |
| ZR2 | Zona Residencial 2 — Bairro residencial que aceita prédio e comércio de pequeno porte. | 60% do terreno | 2× a área do terreno | 250 m² · frente 10 m |
| ZR3 | Zona Residencial 3 — Bairro residencial mais adensado: casa, prédio e comércio de pequeno porte, lotes a partir de 150 m². | 70% do terreno | 2× a área do terreno | 150 m² · frente 6 m |
| ZR3-e | Zona Residencial 3 – Expandida — Mesmas regras da ZR3, em área de expansão da cidade. | 70% do terreno | 2× a área do terreno | 150 m² · frente 6 m |
| ZRDS | Zona Residencial de Desenvolvimento Sustentável — Bairro de casas com mais área verde: não aceita prédio nem comércio — só escritório ou consultório. | 60% do terreno | 1,5× a área do terreno | 300 m² · frente 12 m |
| ZPI | Zona Predominantemente Institucional — Área de escolas, hospitais e serviços — também aceita casa, prédio e comércio. | 60% do terreno | 2,5× a área do terreno | 360 m² · frente 12 m |
| ZAE | Zona de Atividade Econômica — Empresas, comércio grande e indústria. Não aceita moradia. | 60% do terreno | 2,5× a área do terreno | 1.000 m² · frente 15 m |
| ZI1 | Zona Industrial 1 — Indústria e logística de qualquer porte. Não aceita moradia. | Livre | Livre | 1.000 m² · frente 15 m |
| ZI2 | Zona Industrial 2 — Indústria e logística (sem as atividades de alta incomodidade). Não aceita moradia. | Livre | Livre | — |
| ZCH | Zona de Chácaras Urbanas — Chácaras: casa em terreno grande, pouca construção e muita área verde. | 35% do terreno | 0,6× a área do terreno | 1.000 m² · frente 15 m |
| ZCA | Zona de Conservação Ambiental — Área de proteção ambiental: só casa, com muito pouca construção. | 20% do terreno | 0,4× a área do terreno | 6.000 m² · frente 75 m |
| ZR | Zona Rural — Área rural: sítio, agropecuária e atividades ligadas a ela. Lote mínimo de 2 hectares. | Livre | Livre | 20.000 m² |
| CCR | Corredor de Circulação Rápida — Via principal: aceita casa, prédio alto, comércio de grande porte, indústria e logística. | 70% do terreno | 4× a área do terreno | 600 m² · frente 15 m |
| CCS2 | Corredor de Comércio e Serviços 2 — Avenida comercial: comércio e serviço de qualquer porte, prédios e casas. | 60% do terreno | 2× a área do terreno | 250 m² · frente 10 m |
| CCS1 | Corredor de Comércio e Serviços 1 — Rua de comércio de bairro: comércio e serviço de pequeno porte, prédios baixos. | 60% do terreno | 1,5× a área do terreno | 300 m² · frente 10 m |
| CCI | Corredor de Comércio e Indústria — Via de empresas e indústrias. Não aceita moradia. | 50% do terreno | 2× a área do terreno | 1.000 m² · frente 15 m |
Como ler o zoneamento
Ocupação máxima (taxa de ocupação) é quanto do terreno a construção pode cobrir, olhando de cima. Num terreno de 300 m² com 60%, a construção pode ocupar até 180 m² do chão.
Pode construir (coeficiente de aproveitamento) é o total de área construída, somando todos os andares. Com 2×, um terreno de 300 m² permite até 600 m² construídos. Piscina descoberta não entra na conta, e algumas áreas, como garagem de prédio, também não.
Corredores são avenidas com regras próprias, que valem para os lotes com frente para elas. Um lote na avenida pode aceitar comércio maior que a rua de trás.
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Fonte: Prefeitura de Sorocaba — Lei nº 13.123, de 10 de janeiro de 2025 (Plano Diretor de Desenvolvimento Físico Territorial Sustentável), Quadros 01, 02 e 04 e Mapa 02 – Zoneamento (planejamento.sorocaba.sp.gov.br). Traçado das ruas: © colaboradores do OpenStreetMap.
