Sorocaba é um dos maiores polos logísticos do interior paulista: Castello Branco, Raposo Tavares, aeroporto e um parque industrial grande. Mas nem todo terreno aceita galpão. Antes de comprar uma área para construir, ou de alugar um barracão para a sua operação, confira se a zona permite o seu tipo de atividade.
Onde a lei permite indústria e logística
- ZI1 – Zona Industrial 1: indústria e logística de qualquer porte, inclusive atividades de alto incômodo. Ocupação e coeficiente livres; lote mínimo de 1.000 m².
- ZI2 – Zona Industrial 2: indústria e logística, sem as atividades de alto incômodo (pedreira, fogos, aterro). Índices livres.
- ZAE – Zona de Atividade Econômica: empresas, comércio grande e indústria. Ocupação de 60% e coeficiente de 2,5; se o uso for só industrial, os índices ficam livres, como na ZI1.
- CCI – Corredor de Comércio e Indústria: ocupação de 50% e coeficiente de 2, para lotes com frente para a via.
- CCR – Corredor de Circulação Rápida: também aceita indústria, transportadora e depósito de grande porte, com ocupação de 70% e coeficiente de 4. Exceção: ao lado de zona industrial, valem as regras da zona.
Zonas residenciais (ZR1, ZR2, ZR3, ZRDS) e a ZC não aceitam indústria nem logística de grande porte. A ZR2 e a ZR3 aceitam apenas comércio, serviço e indústria de pequeno porte, sem barulho e sem grande movimento de veículos.
Quando vira "Polo Gerador de Tráfego"
A lei chama de PGT as operações com movimento intenso de veículos. Na logística, entram nessa categoria:
- indústrias e transportadoras com frota de caminhões ou mais de 2.500 m² construídos;
- depósitos, atacados e armazéns com terreno acima de 2.500 m²;
- terminais de carga.
Para um PGT, carga e descarga têm que acontecer dentro do terreno (art. 125), e o projeto de estacionamento e de acesso precisa de aprovação da Prefeitura (art. 126). Terminal de carga fora da ZI1 exige Estudo de Impacto de Vizinhança (art. 49).
Recuos e vagas
- Recuo de frente: 10 m nas zonas industriais, na ZAE e no CCI, mais 5 m em uma das laterais (na esquina, a lateral da rua).
- Permeabilidade: 10% do terreno.
- Vagas: entrepostos e depósitos atacadistas pedem 1 vaga a cada 60 m² construídos (Quadro 03).
- Empreendimento residencial vizinho de zona industrial precisa de uma faixa de árvores de 15 m na divisa (arts. 122 e 152).
Exemplo: área de 5.800 m² na ZI1
- Um projeto equilibrado ocupa cerca de 55% com galpão, ou seja, uns 3.200 m² com pé-direito de 12 m e 4 docas.
- O resto vira pátio de manobra de carretas, escritório e cerca de 54 vagas.
- Como o terreno passa de 2.500 m², a operação de depósito é PGT e o acesso precisa de aprovação.
Cuidado com áreas que eram ZI2
O Plano Diretor de 2025 mudou o zoneamento de várias áreas que eram ZI2 na lei de 2014. Para aprovar projeto nelas, é obrigatória uma manifestação da CETESB sobre contaminação do solo e o novo uso (art. 118, §12). Vale checar o histórico antes de comprar.
Veja se o terreno aceita galpão e quanto cabe
No mapa do zoneamento, toque na área e abra o estudo de viabilidade. Nas zonas industriais ele monta o programa do galpão (área, docas, escritório, pátio e vagas) com uma maquete 3D. Procura galpão para alugar ou comprar? A Salu tem opções em Sorocaba.
Fonte: Lei Municipal nº 13.123/2025 (Plano Diretor de Sorocaba), arts. 49, 117, 118, 120, 122, 124 a 126 e 152 e Quadros 01 a 04. Conteúdo informativo: licenças ambientais e do Corpo de Bombeiros seguem regras próprias.
