"Num terreno de 300 m², quantos metros dá para construir?" Em Sorocaba, a resposta depende de três números da lei: a taxa de ocupação, o coeficiente de aproveitamento e os recuos. Parece coisa de arquiteto, mas dá para entender em cinco minutos. Os exemplos abaixo usam o Plano Diretor em vigor, a Lei 13.123/2025.

1. Taxa de ocupação: quanto do chão pode ser coberto

É a porcentagem do terreno que a construção pode ocupar, olhando de cima. Num lote de 300 m² com taxa de 60%, a casa ou o prédio pode cobrir até 180 m² do chão. O resto fica livre: quintal, jardim, garagem descoberta.

2. Coeficiente de aproveitamento: quanto construir no total

É quantas vezes a área do terreno você pode construir, somando todos os andares. Com coeficiente 2, o terreno de 300 m² permite até 600 m² construídos, seja numa casa térrea grande (até onde a ocupação deixar), num sobrado ou num prédio.

Não entram nessa conta: piscina descoberta, garagem de prédio (a de casa entra), áreas de lazer e caixas de escada e elevador, entre outras (arts. 120 e 129).

Os números de cada zona

  • ZC – Central: ocupação 80%, constrói até 4× o terreno.
  • ZR1 e ZRDS: ocupação 60%, até 1,5×.
  • ZR2: ocupação 60%, até 2×.
  • ZR3 e ZR3-expandida: ocupação 70%, até 2×.
  • ZPI e ZAE: ocupação 60%, até 2,5×.
  • ZCH (chácaras): ocupação 35%, até 0,6×.
  • ZCA (conservação ambiental): ocupação 20%, até 0,4×.
  • ZI1 e ZI2 (industriais): livres.
  • Corredores: CCR 70% e 4×; CCS2 60% e 2×; CCS1 60% e 1,5×; CCI 50% e 2×.

3. Recuos: a distância até a divisa

  • Frente: 5 metros nas zonas residenciais, central e nos corredores; 10 metros nas industriais; 20 metros do eixo da estrada na zona rural.
  • Laterais e fundo, nas residenciais (ZR1, ZR2, ZR3, ZPI, CCS1): não precisa recuar no térreo e no 1º andar. No 2º andar, 1,5 m de cada lado.
  • Na Zona Central e nos corredores CCR e CCS2: sem recuo lateral até o 2º andar.
  • Acima disso, o recuo cresce com a altura: Rm = h/10 + 1,5 m, sendo h a altura medida a partir do 3º andar. É por isso que prédios altos ficam mais "afastados" das divisas.
  • ZRDS: 1,5 m nas laterais e 3 m no fundo. ZCH: 2 m nas laterais e no fundo.

Exemplo 1: terreno de 300 m² na ZR2

  • Ocupação 60% → até 180 m² de construção no chão.
  • Coeficiente 2 → até 600 m² no total.
  • Permeável: lotes entre 150 e 450 m² precisam deixar 10% sem pavimento, ou seja, 30 m².
  • Na prática: um sobrado de até 360 m² cabe folgado. Um predinho de 3 a 4 andares também é permitido na ZR2.

Exemplo 2: terreno de 1.000 m² numa avenida CCR

  • Ocupação 70% → até 700 m² no chão. Coeficiente 4 → até 4.000 m² construídos.
  • Em prédio de andares iguais, isso dá a partir de uns 6 andares largos, ou uma torre mais alta e mais estreita. Quem limita a altura é o recuo, que cresce com ela.

Bônus da lei: menos ocupação, mais andares

Na Zona Central e nos corredores CCR e CCS2, quem ocupa menos do terreno ganha coeficiente extra (art. 121): CA = to/TO + (ca − 1). Exemplo na ZC (to = 0,8; ca = 4): se o prédio ocupar só 40% do lote, o coeficiente sobe para 0,8/0,4 + 3 = 5. A ideia é premiar quem deixa espaço livre, com jardim e estacionamento no subsolo.

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No mapa do zoneamento, toque no seu lote e abra o estudo de viabilidade. Ele faz todas essas contas, mostra os cenários (casa, prédio, dividir em lotes, condomínio, comércio) e monta uma maquete 3D.

Calcular no mapa Falar com a Salu

Fonte: Lei Municipal nº 13.123/2025 (Plano Diretor de Sorocaba), arts. 120 a 122 e 129 e Quadro 02. Conteúdo informativo: o projeto precisa ser aprovado na Prefeitura e seguir o Código de Obras.