De 12 em 12 meses, no mínimo. E aqui vem a primeira surpresa: esse prazo não está na Lei do Inquilinato — ele vem da lei do Plano Real, que declara nula qualquer correção com periodicidade menor que um ano (Lei 10.192/2001, art. 2º, § 1º).

A segunda surpresa é sobre o índice. A Lei do Inquilinato não escolhe nenhum. Nem IGP-M, nem IPCA, nem INPC. O que corrige o seu aluguel é o que está escrito no seu contrato.

A regra, traduzida

O valor do aluguel é livre. Locador e inquilino combinam quanto quiserem, sem tabela oficial e sem teto (art. 17). A lei também diz, com todas as letras, que na locação residencial são livres o preço, a periodicidade e o indexador do reajuste (art. 85).

Livre, mas não ilimitado. Há três amarras que valem sempre:

  • Nada de dólar, variação cambial ou salário mínimo. Fixar aluguel em moeda estrangeira ou amarrá-lo ao câmbio é proibido, e essa proibição não está à disposição das partes: não vale nem se os dois assinarem de boa vontade (arts. 17 e 85).
  • Nada de reajuste em menos de um ano. Reajuste semestral é nulo de pleno direito (Lei 10.192/2001, art. 2º, § 1º).
  • Nada de jeitinho de cálculo. A mesma lei anula qualquer fórmula que produza efeito financeiro equivalente a um reajuste mais frequente — por exemplo, acumular o índice de seis meses e aplicar duas vezes no ano (Lei 10.192/2001, art. 2º, § 3º).

Fora disso, o que manda é o contrato. Por isso a frase mais útil deste texto é também a mais simples: leia a cláusula de reajuste do seu contrato antes de discutir qualquer coisa.

Situações que aparecem toda semana

Meu contrato não diz qual é o índice. Cai o IGP-M automaticamente?

Não. A lei não tem índice de reserva. Se o contrato é omisso, não existe um índice "padrão" que entre no lugar. Sem cláusula, o aluguel só muda de duas formas: por novo acordo entre as partes (art. 18) ou por decisão judicial na ação revisional (art. 19).

Na prática, isso costuma favorecer quem lê o contrato primeiro. Já vi cobrança de reajuste apoiada em "é o índice do mercado" — e isso não é fundamento nenhum.

O índice do contrato disparou e o aluguel ficou acima do mercado

O caminho mais rápido é o acordo. A lei permite que locador e inquilino, a qualquer tempo, fixem um novo valor para o aluguel e também insiram ou modifiquem a cláusula de reajuste — trocar de IGP-M para IPCA, por exemplo (art. 18).

Repare na palavra: a lei diz "novo valor", não diz "aumento". Reduzir por acordo é expressamente permitido e não depende de processo nem de prazo mínimo de espera. É o instrumento mais rápido que a lei oferece quando o índice descolou da realidade do bairro.

Não houve acordo. E agora?

Depois de três anos de vigência do contrato — ou do acordo anteriormente realizado sobre o valor — qualquer uma das partes pode pedir na Justiça a revisão do aluguel para ajustá-lo ao preço de mercado (art. 19).

Dois detalhes que quase sempre somem nos resumos da internet. Primeiro: a lei fala em locador OU locatário. O inquilino tem exatamente a mesma legitimidade para pedir revisão, inclusive para baixo. Segundo: a contagem dos três anos, no texto da lei, é "do contrato ou do acordo anteriormente realizado". Se houve renegociação de valor no meio do caminho, esse ponto precisa ser conferido caso a caso com um advogado.

Como a ação revisional funciona por dentro

Enquanto o processo corre, o juiz fixa um aluguel provisório, devido desde a citação, com base nos elementos apresentados pelas duas partes — e não só por quem propôs a ação (art. 68, II). Esse provisório tem limites diferentes conforme quem entrou com o pedido:

  • Ação do proprietário: o provisório não pode passar de 80% do valor pedido na inicial (art. 68, II, "a").
  • Ação do inquilino: o provisório não pode ser inferior a 80% do aluguel que está sendo pago hoje (art. 68, II, "b"). Ou seja: enquanto o processo tramita, o alívio máximo gira em torno de 20%.

Mais três pontos que costumam pegar as pessoas de surpresa:

  • O processo não congela o contrato. O aluguel provisório continua sendo reajustado na periodicidade combinada (art. 68, § 2º).
  • O valor definido na sentença retroage à citação. A diferença, descontado o que já foi pago como provisório, é paga corrigida e só se torna exigível a partir do trânsito em julgado (art. 69).
  • Não cabe revisional enquanto estiver correndo prazo para desocupação do imóvel, combinado de forma amigável ou judicial (art. 68, § 1º).

A lei ainda permite que a sentença mude o indexador e a periodicidade de reajuste, mas o texto autoriza isso apenas "se pedido pelo locador, ou sublocador" — o inquilino não é mencionado nessa hipótese específica (art. 69, § 1º). Registramos o que a lei diz e paramos aqui: como os tribunais leem esse silêncio é conversa para advogado.

Não quero brigar. Quero sair.

É uma saída legítima e prevista. Se o contrato ainda está no prazo, o inquilino pode devolver o imóvel antes do fim pagando a multa combinada de forma proporcional ao tempo já cumprido (art. 4º). Multa cheia depois de dois anos de um contrato de trinta meses não é o que a lei manda.

Se o contrato já virou prazo indeterminado, basta avisar por escrito com no mínimo 30 dias de antecedência. Sem esse aviso, o proprietário pode exigir um mês de aluguel e encargos (art. 6º).

O que você não pode fazer

Achar o reajuste abusivo não autoriza pagar menos por conta própria, nem depositar "o que acha justo". A lei não prevê esse tipo de decisão unilateral. Os caminhos são o acordo (art. 18), a revisional (art. 19), a devolução com multa proporcional (art. 4º) ou o aviso de 30 dias no contrato por prazo indeterminado (art. 6º). Pagar a menos, fora desses caminhos, abre a porta para uma ação de despejo.

O que você vai ler por aí e não está na lei

"O reajuste anual está na Lei do Inquilinato." Não está. O art. 17 apenas manda observar a "legislação específica". Quem procurar "reajuste anual" na Lei 8.245/91 não encontra: a regra dos 12 meses é da Lei 10.192/2001.

"O IGP-M é o índice oficial do aluguel." Não é oficial coisa nenhuma. Nenhum índice aparece na Lei do Inquilinato. O IGP-M virou costume de mercado, não obrigação legal. O único limite que a lei impõe é negativo: nada de salário mínimo, câmbio ou moeda estrangeira.

"A lei obriga o proprietário a avisar 30 dias antes do reajuste." Esse dever não existe na Lei do Inquilinato. Tanto que existe projeto de lei tentando criá-lo — o que confirma que ele ainda não vale. Os 30 dias que a lei realmente prevê são de outras coisas: o aviso do inquilino para encerrar contrato por prazo indeterminado (art. 6º) e a antecedência ligada à dispensa de multa na transferência pelo empregador (art. 4º, parágrafo único). Avisar antes é boa prática de imobiliária séria, não texto de lei.

"Depois de 3 anos o aluguel é atualizado automaticamente pelo mercado." Nada é automático. O art. 19 abre a possibilidade de pedir revisão na Justiça, e só quando não há acordo.

"Na revisional o provisório é de até 80% do pedido." Essa é a redação revogada de 1991. Desde a Lei 12.112/2009 são duas regras diferentes, conforme quem propõe a ação — inclusive o piso de 80% que protege o proprietário quando quem entra com o pedido é o inquilino. Muito conteúdo antigo ainda copia a versão velha.

"A revisional segue o rito sumário." O art. 68 diz isso, mas o texto envelheceu: o CPC de 2015 extinguiu o procedimento sumário. Hoje valem as regras próprias da Lei do Inquilinato e, no que ela for omissa, o procedimento comum (CPC, art. 1.049, parágrafo único).

"Existe cláusula válida em que o inquilino abre mão de pedir revisão." A única renúncia à revisão expressamente autorizada está na locação não residencial de imóvel construído ou reformado sob encomenda do locatário, o chamado built-to-suit (art. 54-A, § 1º). Fora dali, a cláusula esbarra na regra que anula o que tenta driblar os objetivos da lei (art. 45).

"Saiu uma lei nova protegendo o inquilino contra reajuste abusivo." Não saiu. Os artigos que tratam do aluguel continuam com a redação original de 1991. A última lei a alterar a Lei do Inquilinato foi a Lei 12.744, de dezembro de 2012, e ela cuidou do built-to-suit — não mexeu no capítulo do aluguel.

Checklist antes de discutir o seu reajuste

  • Qual índice está escrito no contrato? Existe cláusula de reajuste, ou o contrato é omisso?
  • Quando foi o último reajuste? Completou 12 meses?
  • O contrato ainda está no prazo ou já virou prazo indeterminado?
  • Houve algum acordo posterior mexendo no valor do aluguel?
  • Quanto valem hoje imóveis parecidos, no mesmo bairro e no mesmo padrão? Sem isso, não há conversa de mercado, só opinião.
  • Se a ideia é renegociar: qual valor mantém o imóvel ocupado e o contrato de pé? Imóvel vago costuma custar mais caro que desconto.

Onde a gente entra

Boa parte dos reajustes que viram briga poderia ter sido resolvida com uma conversa e um número confiável em cima da mesa. É isso que fazemos: comparar o seu aluguel com o que o mercado está praticando de verdade na região e conduzir a renegociação entre proprietário e inquilino, com o aditivo certo, para os dois lados ficarem seguros.

Se você quer saber quanto o seu imóvel vale de aluguel hoje, peça uma avaliação. Se o assunto é um contrato que já existe e precisa de ajuste, fale com a gente.

Este conteúdo é informativo e não substitui a orientação de um advogado. Cada contrato tem particularidades, e decisões sobre ação revisional ou rescisão devem ser tomadas com apoio jurídico.