Pode, sim — desde que o contrato esteja escrito e tenha prazo de 30 meses ou mais. Nesse caso a locação termina sozinha no dia do vencimento, e o dono não precisa avisar com antecedência nem apresentar motivo nenhum (art. 46 da Lei 8.245/91).

Essa é a regra que quase todo mundo já ouviu falar e quase ninguém entendeu direito. Abaixo, o que a lei diz de verdade — e o que é lenda repetida na internet.

Os 30 meses não são obrigação: são uma fronteira

Primeiro mito derrubado: a lei não obriga ninguém a assinar contrato de 30 meses. O aluguel pode ser combinado por qualquer prazo — 12 meses, 24, 36, 5 anos. A locação pode ser ajustada livremente (art. 3º).

Os 30 meses não são um prazo mínimo. Eles são a linha que separa dois regimes diferentes de retomada do imóvel. De um lado dessa linha, o dono recupera o imóvel no fim do prazo sem explicar nada. Do outro lado, ele só recupera em situações específicas listadas na lei.

A única exigência de prazo que existe na Lei do Inquilinato é outra: contrato de 10 anos ou mais depende da autorização do cônjuge de quem aluga o imóvel (art. 3º, parágrafo único).

Regime 1: contrato escrito de 30 meses ou mais

Duas condições precisam existir ao mesmo tempo: o contrato tem de ser escrito e o prazo tem de ser de 30 meses ou mais (art. 46). Faltando qualquer uma das duas, você não está nesse regime. Contrato combinado só na conversa, ainda que dure anos, cai na regra seguinte.

Cumpridas as duas condições, a locação se resolve no dia do vencimento. É o que o pessoal do direito chama de "denúncia vazia" — vazia porque não precisa vir carregada de motivo. O dono não deve satisfação: o prazo combinado acabou, e acabou.

E se ninguém fizer nada no vencimento?

Aí muda tudo. Se o contrato vence, o inquilino continua no imóvel por mais de 30 dias e o dono não se opõe, a lei presume que a locação foi prorrogada por prazo indeterminado, mantidas as mesmas cláusulas e condições (art. 46, § 1º).

Repare no que isso significa na prática: mesmo aluguel, mesmo índice de reajuste, mesmas obrigações. Não nasce um contrato novo de 30 meses. Nasce um contrato sem data para acabar.

E, uma vez prorrogado por prazo indeterminado, o dono pode denunciar a locação a qualquer tempo, sem motivo, concedendo o prazo de 30 dias para a desocupação (art. 46, § 2º). Ou seja: quem "deixou passar" não perdeu o direito de pedir o imóvel — só trocou uma data certa por um aviso de 30 dias.

Um detalhe honesto: a lei não descreve a forma dessa oposição do dono no fim do prazo, nem a forma da denúncia depois de prorrogado. Ela não diz se precisa de cartório, de carta registrada ou de processo. Como imobiliária, nossa recomendação prática é sempre manifestar por escrito e com prova de recebimento — mas isso é boa prática de administração, não exigência legal.

Regime 2: contrato de menos de 30 meses (ou verbal)

Contrato com prazo inferior a 30 meses, ou combinado só de boca, também se prorroga automaticamente por prazo indeterminado quando o prazo acaba. A diferença é grande: aqui não existe denúncia vazia. O imóvel só pode ser retomado nas hipóteses fechadas da lei (art. 47).

São estas:

  • Os casos do art. 9º: acordo entre as partes, infração legal ou contratual, falta de pagamento, ou reparações urgentes determinadas pelo Poder Público (art. 47, I).
  • Fim do contrato de trabalho, quando a ocupação do imóvel estava ligada ao emprego (art. 47, II).
  • Uso próprio do dono, do cônjuge ou companheiro, ou uso residencial de pai/mãe/avô ou filho/neto que não tenha imóvel residencial próprio (art. 47, III).
  • Demolição e construção licenciada, ou obras aprovadas que aumentem a área construída em pelo menos 20% (ou 50%, se for hotel ou pensão) (art. 47, IV).
  • Locação com mais de cinco anos ininterruptos (art. 47, V).

Pedir para uso próprio não é dizer "preciso do imóvel"

Se o dono já ocupa outro imóvel próprio na mesma localidade com a mesma finalidade, ou já retomou um imóvel antes, ou se o parente que vai morar lá tem imóvel próprio, a necessidade precisa ser demonstrada em juízo (art. 47, § 1º).

E nas retomadas por uso próprio e por obras, o dono precisa comprovar que é proprietário, promissário comprador ou cessionário em caráter irrevogável, com imissão na posse e título registrado na matrícula (art. 47, § 2º). Contrato de gaveta não sustenta esse pedido.

E o inquilino: pode sair quando quiser?

Depende de qual regime o contrato está vivendo.

Prazo indeterminado: o inquilino devolve o imóvel a qualquer tempo, avisando o locador por escrito com no mínimo 30 dias de antecedência (art. 6º). Se sair sem dar esse aviso, o locador pode exigir o equivalente a um mês de aluguel e encargos vigentes (art. 6º, parágrafo único). Um, não três.

Dentro do prazo determinado: durante o prazo combinado o dono não pode reaver o imóvel, mas o inquilino pode devolver antes, pagando a multa pactuada no contrato e proporcional ao tempo que já cumpriu (art. 4º). A lei não fixa valor de multa nenhum — se o seu contrato fala em três aluguéis, isso é cláusula contratual, não texto de lei.

Existe uma dispensa total da multa: quando a saída é por transferência pelo empregador, público ou privado, para outra localidade — desde que o inquilino avise o locador por escrito com pelo menos 30 dias de antecedência (art. 4º, parágrafo único).

A garantia acompanha a prorrogação

Muita gente acha que, quando o contrato vira por prazo indeterminado, a garantia "cai". Não cai. Salvo disposição contratual em contrário, a garantia da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel (art. 39).

Quando a garantia é fiança, o fiador que quiser sair precisa notificar o locador — e ainda responde por 120 dias depois dessa notificação (art. 40, X). Recebida a notificação, o locador pode exigir do inquilino uma nova garantia em 30 dias, sob pena de desfazimento da locação (art. 40, parágrafo único).

Aluguel por temporada tem regra própria

Se a locação de temporada se prorroga tacitamente por mais de 30 dias sem oposição, o locador só pode denunciar depois de 30 meses do início da locação, ou nas hipóteses do art. 47 (art. 50). Vale a pena saber disso antes de deixar um hóspede "ficar mais um mês".

O que você vai ler por aí e não está na lei

  • "Se o dono não avisar, renova por mais 30 meses." Não. A prorrogação é por prazo indeterminado, e o dono passa a poder denunciar quando quiser dando 30 dias (art. 46, §§ 1º e 2º).
  • "Quando vence, o inquilino tem 30 dias de direito para sair." Não. Os 30 dias do § 1º são a janela em que a permanência sem oposição faz presumir a prorrogação. O contrato se resolve no termo. O prazo de 30 dias para desocupar só aparece depois, quando já prorrogado e o dono denuncia.
  • "O dono só pode pedir sem motivo depois de 5 anos." Os cinco anos são hipótese exclusiva do regime dos contratos de menos de 30 meses (art. 47, V). Em contrato escrito de 30 meses ou mais, não se depende nem de 5 anos nem de motivo.
  • "Somando as renovações chego aos 30 meses e libero a denúncia vazia." O STJ decidiu em 2017 (REsp 1.364.668-MG, Informativo 615) que os 30 meses precisam constar de um único contrato escrito — não se somam prazos de prorrogações sucessivas. Contratos curtos renovados várias vezes continuam no regime do art. 47. Isso é entendimento do tribunal, não letra de lei.
  • "Com o fim do prazo o dono consegue liminar e tira o inquilino em 15 dias." A liminar de desocupação por término de prazo criada em 2009 é expressamente para locação não residencial (art. 59, § 1º, VIII). Para a denúncia vazia residencial do art. 46 não existe essa hipótese na lista.
  • "A reforma de 2009 mudou a regra dos 30 meses." Não mudou. Os arts. 46 e 47 seguem com a redação original de 1991. A Lei 12.112/2009 mexeu em garantias, despejo e procedimento — não no regime de prazo da locação residencial.
  • "Terminou o prazo, o dono troca a fechadura." Jamais. Qualquer que seja o fundamento do fim da locação, a ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo (art. 5º). Denúncia vazia válida dá razão ao dono no processo; não dispensa o processo.

Checklist rápido antes de decidir qualquer coisa

  • Meu contrato está escrito?
  • Qual o prazo exato nele: 30 meses ou mais, ou menos que isso?
  • A data de vencimento já passou? Passaram mais de 30 dias desde então?
  • Houve alguma oposição registrada do locador no fim do prazo?
  • Se já prorrogou: quem quer encerrar, e com quanta antecedência pretende comunicar?
  • Se sou inquilino e quero sair antes do fim do prazo: qual é a multa pactuada no meu contrato, e quanto do prazo eu já cumpri?
  • Se sou dono e vou pedir por uso próprio: tenho o título registrado na matrícula?
  • Quem é a garantia do contrato e ela foi comunicada da prorrogação?

Fechando

Prazo de aluguel parece assunto burocrático até o dia em que alguém precisa do imóvel de volta — e descobre que assinou um contrato de 24 meses achando que valia a regra dos 30. Se você é proprietário e quer entender em qual regime seu contrato está, ou está pensando em colocar um imóvel para alugar com o contrato certo desde o começo, fale com a gente. Se o passo anterior é saber quanto o imóvel rende hoje, comece por uma avaliação.

Este texto explica a Lei 8.245/91 em linguagem do dia a dia e não substitui a orientação de um advogado. Cada contrato tem cláusulas próprias, e caso concreto se analisa caso a caso.