Pode, mas com duas condições que quase ninguém lê antes de começar a obra: se a reforma muda a forma do imóvel por dentro ou por fora, você precisa de autorização do proprietário por escrito e antes de mexer (art. 23, VI). E se você quer receber esse dinheiro de volta, tudo depende do que está escrito no seu contrato — porque a lei permite que o contrato diga que você não recebe nada.

Essa segunda parte é a que mais surpreende inquilino. Vamos por partes.

Os três tipos de reforma que a lei enxerga

A Lei do Inquilinato usa três palavras — necessária, útil e voluptuária — e, curiosamente, não explica nenhuma delas. Quem define é o Código Civil (art. 96, §§ 1º a 3º). Traduzindo:

  • Necessária: serve para conservar o imóvel ou evitar que ele se estrague. Telhado com infiltração, fiação queimada, cano estourado.
  • Útil: aumenta ou facilita o uso do imóvel. Armário embutido, churrasqueira, ampliação da área de serviço.
  • Voluptuária: é gosto pessoal, deixa mais agradável mas não muda o uso. Papel de parede, espelho decorativo, luminária de design, fonte no jardim. Vale mesmo que tenha custado caro — o critério não é o preço.

Essa classificação não é firula de advogado. É ela que decide quem paga.

A regra principal, em uma frase

A reforma necessária é indenizável mesmo se você fez sem pedir autorização, e ainda dá o chamado direito de retenção. A reforma útil só é indenizável se tiver sido autorizada. E a voluptuária não é indenizável — você só pode levar embora ao fim do contrato, se a retirada não afetar a estrutura e a substância do imóvel (arts. 35 e 36).

Só que o art. 35 começa com cinco palavras que mudam tudo: "Salvo expressa disposição contratual em contrário". Ou seja, a própria lei autoriza o contrato a afastar a indenização e a retenção — inclusive das reformas necessárias.

E o Superior Tribunal de Justiça já pacificou que essa cláusula vale. Não é artigo de lei, é súmula (jurisprudência): a Súmula 335 do STJ, de 2007, diz que "nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção".

Por isso a primeira coisa a fazer não é orçar a obra. É abrir o seu contrato e procurar a palavra "benfeitorias". A maioria dos contratos padrão do mercado traz essa renúncia.

Infiltração, telhado, fiação: quem conserta?

O dever de entregar o imóvel em condições de uso e responder por defeitos anteriores à locação é do proprietário (art. 22, I e IV). Problema estrutural, portanto, é dele.

Mas o inquilino tem uma obrigação que costuma ser esquecida: avisar o proprietário imediatamente quando aparece um dano ou defeito cujo conserto cabe a ele (art. 23, IV). Avise por escrito — mensagem, e-mail, protocolo com a imobiliária — antes de chamar o pedreiro. Quem conserta primeiro e cobra depois entrega ao proprietário o argumento de que nunca foi consultado.

Armário embutido, churrasqueira, área de serviço

São reformas úteis: só há indenização se houver autorização (art. 35). E como mexer na forma interna do imóvel exige consentimento prévio e por escrito (art. 23, VI), o recado prático é um só: peça autorização escrita, com descrição da obra, e guarde.

Quem vai precisar provar a autorização, lá na frente, é você. Combinado por telefone ou "ele disse que podia" é o caminho mais curto para perder a discussão.

Papel de parede, espelho, luminária

Não geram indenização. A lei permite que você leve embora, mas só finda a locação, e desde que a retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel (art. 36). Se para tirar o espelho você precisa arrancar meio metro de reboco, a conta da recomposição volta para você.

Some a isso o dever de devolver o imóvel como recebeu, tirando o desgaste do uso normal (art. 23, III). Foto de tudo no dia da entrada resolve 90% das brigas do dia da saída.

Estragou? Isso não é reforma, é reparo

Dano causado por você, por quem mora com você ou por visitas tem de ser reparado imediatamente, e o custo é seu (art. 23, V). Isso não vira benfeitoria indenizável nem crédito contra o proprietário.

E no condomínio?

Obra de reforma ou acréscimo que interessa à estrutura do prédio e obra para repor as condições de habitabilidade do edifício são despesas extraordinárias — paga o proprietário (art. 22, X e parágrafo único, "a" e "c"). Já os pequenos reparos nas instalações elétricas e hidráulicas de uso comum são despesas ordinárias — paga o inquilino (art. 23, XII e § 1º, "g").

Construir um cômodo novo é outra história

Levantar uma edícula nos fundos ou erguer um cômodo não é tecnicamente "benfeitoria". O Código Civil trata construções e plantações como acessão, com regime próprio (art. 1.248, V), e os arts. 35 e 36 da Lei do Inquilinato falam de benfeitorias. Como isso se resolve na prática diante de uma cláusula de renúncia é discussão de caso concreto — antes de construir qualquer coisa em imóvel alugado, converse com um advogado.

Quando dá para descontar do aluguel

Existe um único desconto de aluguel ligado a obras previsto na Lei do Inquilinato — e ele não tem nada a ver com benfeitoria feita pelo inquilino.

Quando o imóvel precisa de reparos urgentes que cabem ao proprietário, o inquilino é obrigado a consentir. Se esses reparos durarem mais de dez dias, ele tem direito ao abatimento do aluguel proporcional ao período que passar disso. Se durarem mais de trinta dias, pode encerrar o contrato (art. 26 e parágrafo único).

E há o outro lado: se as reparações urgentes forem determinadas pelo Poder Público, não puderem ser feitas com você morando lá, ou você se recusar a consenti-las, a locação pode ser desfeita (art. 9º, IV).

O que você vai ler por aí e não está na lei

"Benfeitoria necessária sempre tem que ser indenizada; cláusula de contrato não vale contra a lei." Vale, sim. O art. 35 abre exatamente com "salvo expressa disposição contratual em contrário", e a Súmula 335 do STJ confirmou a validade da renúncia. Esse é o ponto mais copiado errado da internet.

"Fiz a reforma, então desconto do aluguel do mês." Não existe na lei nenhum dispositivo que autorize isso. O art. 35 dá dois direitos — indenização e retenção — e nenhum deles é "abater da mensalidade". O único abatimento por obra é o do art. 26, e ele é de reparo do proprietário que passa de dez dias.

"Retenção quer dizer morar de graça até me pagarem." O art. 35 diz apenas que as benfeitorias indenizáveis permitem o exercício do direito de retenção. Em nenhum ponto a lei diz que o aluguel deixa de ser devido nesse período. Quem afirma isso está criando um efeito que o texto legal não prevê.

"A lei dá 30 dias para o proprietário indenizar" / "tenho 30 dias após entregar as chaves para retirar o que instalei." Nenhum desses prazos existe. Os arts. 35 e 36 não fixam prazo algum — nem para pagar, nem para retirar. O art. 36 só condiciona a retirada a ser finda a locação e a não afetar a estrutura do imóvel.

"A Lei do Inquilinato define benfeitoria necessária, útil e voluptuária." Não define. Quem define é o Código Civil (art. 96, §§ 1º a 3º). Texto que atribui a definição à Lei 8.245/91 está citando artigo que não existe.

"Os artigos 35 e 36 mudaram com a Lei 12.112/2009." Não mudaram. No texto compilado, a seção das benfeitorias não tem nota de nova redação: continua como foi escrita em 1991. A Lei 12.112/2009 mexeu em outros pontos, não nesse.

Vale registrar que a regra geral do Código Civil sobre locação segue a mesma lógica e também admite ser afastada por contrato (art. 578). Na locação urbana, porém, quem manda é a Lei 8.245/91.

Checklist antes de dar a primeira martelada

  • Meu contrato tem cláusula de renúncia a benfeitorias e retenção? Leia antes de orçar.
  • A obra muda a forma interna ou externa do imóvel? Se muda, exige autorização escrita (art. 23, VI).
  • É problema estrutural? Avise o proprietário por escrito e espere a resposta (art. 23, IV).
  • Pedi autorização descrevendo a obra e guardei a resposta por escrito?
  • O que eu instalar, consigo retirar sem danificar nada?
  • Tenho fotos do imóvel no dia da entrada e nota fiscal do que gastei?
  • Os reparos do proprietário passaram de dez dias? Aí sim existe abatimento (art. 26, parágrafo único).

Antes de reformar, converse

Quase toda briga de benfeitoria que chega até nós começou com uma obra bem-intencionada e nenhum papel. Se você é inquilino e quer melhorar o imóvel onde mora, ou é proprietário e recebeu um pedido de reforma, fale com a Salu antes de qualquer coisa: alinhar por escrito custa uma conversa e evita anos de discussão. E se você tem imóvel parado e quer saber o que ele rende hoje, peça uma avaliação.

Este texto explica o que está na lei em linguagem simples e não substitui a orientação de um advogado para o seu caso.