Por que o valor venal do seu imóvel em Sorocaba é tão baixo? A Planta Genérica de Valores explicada

Você abre o carnê do IPTU, ou a planta da Prefeitura, e leva um susto: o metro quadrado do seu terreno aparece muito abaixo do que o mercado paga. Na Av. Mário Campolim, por exemplo, a Prefeitura considera cerca de R$ 496 por m² de terreno em 2026, e a mediana da cidade fica perto de R$ 200/m². Não é erro. É a diferença entre valor venal e valor de mercado.

O que é a Planta Genérica de Valores

Todo ano a Secretaria da Fazenda de Sorocaba publica a Planta Genérica de Valores (PGV): o valor do metro quadrado de terreno de cada trecho de rua da cidade e uma tabela do metro quadrado de construção por tipo e padrão. É com ela que a Prefeitura calcula o valor venal, que é a base do IPTU e de algumas taxas.

Em conta simples: valor venal = área do terreno × m² da rua + área construída × m² do padrão da construção, ajustado por fatores como esquina, topografia e idade do imóvel.

Por que o número é tão menor que o mercado

1. É o m² do terreno, não do imóvel pronto. O preço de uma casa ou de um apartamento soma terreno, construção, acabamento, localização e o momento do mercado. A planta separa terreno e construção, cada um com sua tabela. Em 2026, a construção residencial vai de cerca de R$ 446/m² (padrão precário) a R$ 1.633/m² (luxo).
2. A planta já nasce com desconto. Na revisão que entrou em vigor em 2018, o estudo da Prefeitura aplicou um redutor de 30% sobre os valores levantados. Por isso a coluna do arquivo oficial se chama "Valor 70%".
3. Depois disso, só a inflação. A planta é corrigida todo ano pelo mesmo índice em todas as ruas: +4,5% em 2026 e cerca de +107% acumulados desde 2013. Bairro que valorizou acima da inflação não aparece na planta.

Então para que serve o valor venal?

• Calcular o IPTU. Para imóvel edificado, a Prefeitura aplica a alíquota sobre o valor venal e depois uma tabela de descontos escalonados.
• Servir de referência em alguns tributos e processos, como o ITBI.
• Comparar ruas entre si: se a planta diz que uma rua vale o dobro da outra, essa diferença costuma existir também no mercado.

E também para conferir se o seu IPTU está justo. Se a área ou o padrão de construção cadastrados estiverem errados, dá para pedir revisão na Prefeitura.

O valor venal não serve para vender

Anunciar ou negociar pelo valor venal quase sempre significa deixar dinheiro na mesa. O preço de venda vem de comparação com imóveis parecidos negociados na mesma região, do estado de conservação, do potencial do terreno (o que o zoneamento permite construir ali) e do momento do mercado.

Fonte: Prefeitura de Sorocaba – Secretaria da Fazenda, Planta Genérica de Valores 2013 a 2026 (fazenda.sorocaba.sp.gov.br); valores de m² de terreno pela mediana dos trechos de cada rua. Conteúdo informativo.