A ação de despejo é o processo que o dono usa para retomar o imóvel quando o inquilino não sai por bem — por atraso de aluguel, por fim de contrato ou por descumprimento do combinado. E aqui vai a parte que quase ninguém conta direito: a lei não diz quanto tempo esse processo dura. Ela fixa só alguns prazos curtos dentro dele, e o mais decisivo é o de 15 dias que o inquilino tem, depois de citado, para depositar o que deve e derrubar a ação.

Quando cabe pedir o despejo

Basicamente em três situações: o inquilino parou de pagar, o inquilino descumpriu alguma regra legal ou do contrato (barulho, sublocar sem permissão, usar o imóvel para coisa diferente da combinada), ou o contrato terminou e ele continuou no imóvel. Cada uma dessas portas segue por um caminho diferente dentro do processo — e é essa diferença que decide se o inquilino recebe uma ordem para sair logo nos primeiros dias ou só lá na frente, depois da sentença.

A ordem de sair em 15 dias antes do fim do processo

Existe uma decisão que o juiz pode dar logo no começo, sem ouvir o inquilino antes, mandando desocupar em 15 dias. No vocabulário do fórum ela se chama liminar. Ela não vale para qualquer despejo: só existe em nove situações fechadas na lei (art. 59, §1º, I a IX). Cinco vêm do texto original de 1991 e quatro foram acrescentadas pela Lei 12.112/2009. Fora dessas nove, não há atalho — o processo corre inteiro antes de qualquer ordem de saída.

E há uma condição que vale para as nove: o dono só consegue essa ordem se depositar antes uma garantia em juízo equivalente a três meses de aluguel (art. 59, §1º). Na letra da lei não existe exceção, nem no caso de falta de pagamento. Há discussão nos tribunais sobre dispensar esse depósito em alguns casos, mas isso é interpretação, não é o texto — não conte com ela.

Falta de pagamento: só sai liminar se o contrato estiver sem garantia

Esse é o ponto que mais gera susto desnecessário. A ordem rápida por atraso de aluguel exige que o contrato esteja "desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37" (art. 59, §1º, IX). Traduzindo: sem fiador, sem caução (aquele depósito de até três aluguéis), sem seguro-fiança e sem cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. São essas as quatro garantias que a lei admite, e só pode existir uma por contrato, sob pena de nulidade (art. 37, I a IV e parágrafo único).

Ou seja: contrato com garantia vigente não dá liminar por inadimplência. O dono precisa percorrer o processo até a sentença.

E se a liminar sair? Dá para anular

O inquilino que recebe essa ordem por falta de pagamento pode derrubá-la. Dentro dos mesmos 15 dias dados para desocupar, ele deposita em juízo a totalidade do que deve, independentemente de cálculo prévio, e a ordem cai (art. 59, §3º). A lei usa a expressão "elidir a liminar" — é isso: apagar a ordem de saída pagando.

Atenção: essa saída existe só nessa hipótese. Nas outras oito, não há depósito que derrube a ordem.

Fim da garantia sem substituição

Quando o fiador avisa que quer sair da posição, ele ainda fica obrigado por mais 120 dias (art. 40, X). O dono então notifica o inquilino para apresentar nova garantia em 30 dias (art. 40, parágrafo único). Passou esse prazo sem garantia nova, o despejo sai com liminar (art. 59, §1º, VII).

Contrato comercial ou de temporada vencido: existe janela

Na locação não residencial vencida, a ação precisa ser proposta em até 30 dias contados do fim do contrato ou do cumprimento da notificação avisando que o dono quer o imóvel de volta (art. 59, §1º, VIII). Na temporada, em até 30 dias do vencimento (art. 59, §1º, III). Perdeu a janela, a ação continua cabível — mas sem a ordem rápida.

Acordo de saída descumprido

Se as partes combinaram a desocupação e o inquilino não cumpriu, cabe liminar, mas com requisitos rígidos: acordo por escrito, assinado pelas partes e por duas testemunhas, com prazo mínimo de seis meses para desocupar contado da assinatura (art. 59, §1º, I, c/c art. 9º, I).

Barulho, animal proibido, uso indevido: não tem liminar

A infração legal ou contratual está no art. 9º, II — e esse inciso não aparece em nenhuma das nove hipóteses da liminar. Esse tipo de despejo corre até a sentença antes de qualquer ordem de desocupação.

Como o inquilino evita o despejo por falta de pagamento

Pagando dentro do prazo, em juízo. O nome técnico é purga da mora, e hoje é um ato direto: o inquilino tem 15 dias contados da citação para depositar o débito atualizado, independentemente de cálculo (art. 62, II). Não precisa pedir autorização ao juiz nem esperar decisão — esse passo deixou de existir em 2009.

Três detalhes que decidem o resultado:

  • O fiador também pode pagar e salvar a locação. O texto vigente diz "o locatário e o fiador poderão evitar a rescisão" (art. 62, II). Para quem afiançou e não quer ser cobrado depois, é uma carta importante.
  • Depositar só os aluguéis atrasados não resolve. A conta tem quatro parcelas: os aluguéis e encargos que vencerem até o depósito ser efetivado; as multas ou penalidades do contrato, quando exigíveis; os juros de mora; e as custas mais os honorários do advogado do dono, fixados em dez por cento sobre o montante devido, se o contrato não disser coisa diferente (art. 62, II, "a" a "d"). Muitos textos na internet listam três e esquecem os juros.
  • Vale uma vez a cada 24 meses. Não se admite pagar e continuar se o inquilino já tiver usado essa faculdade nos 24 meses anteriores à propositura da ação (art. 62, parágrafo único).

Se o dono disser que o depósito ficou incompleto e justificar a diferença, o inquilino tem 10 dias para completar, contados da intimação — que pode ser feita a ele ou direto ao advogado dele, por carta ou publicação oficial (art. 62, III). E aqui mora o risco: se o depósito não for integralmente complementado, o processo continua pela diferença e o dono já pode levantar o dinheiro depositado (art. 62, IV). Pagar quase tudo não impede o despejo e o valor não volta.

Pagou e o processo continuou por outros motivos? Os aluguéis que forem vencendo até a sentença precisam continuar sendo depositados nos respectivos vencimentos (art. 62, V).

Sobre a contagem desses 15 dias: a lei diz "contado da citação", mas os tribunais têm contado da juntada aos autos do mandado de citação cumprido, e em dias úteis, por ser prazo de processo. Isso é entendimento dos tribunais, com variação entre eles — não é o texto da lei. Nunca planeje seu pagamento por uma contagem feita no calendário de casa: confirme com um advogado qual é a data no seu processo.

Quanto tempo leva

A lei não fixa. Não existe artigo dizendo que a ação de despejo dura X meses. O que existe são prazos pontuais: os 15 dias da liminar, os 15 dias para pagar, os 10 dias para completar o depósito, e o prazo para desocupar depois da sentença. Qualquer número de "duração total" que você encontrar é estimativa de prática de fórum e varia com a comarca, com a defesa apresentada e com os recursos.

Depois da sentença: 30 dias ou 15?

Julgada procedente a ação, o juiz manda expedir o mandado de despejo, que já traz o prazo de 30 dias para sair por conta própria (art. 63). Mas esse prazo cai para 15 dias em duas situações: se passaram mais de quatro meses entre a citação e a sentença, ou se o despejo teve por fundamento o art. 9º ou o art. 46, §2º (art. 63, §1º, "a" e "b"). Como a falta de pagamento é justamente o art. 9º, III, o caso mais comum do mercado entra na regra dos 15 dias — não na dos 30.

Há prazos bem maiores em casos específicos. Estabelecimento de ensino autorizado e fiscalizado pelo poder público: de seis meses a um ano, com o juiz procurando fazer a saída coincidir com as férias escolares (art. 63, §2º). Hospitais, repartições públicas, unidades sanitárias oficiais, asilos, estabelecimentos de saúde e de ensino e entidades religiosas registradas, em certas hipóteses: um ano, ou seis meses se já tiver passado mais de um ano entre citação e sentença (art. 63, §3º).

Recorrer não segura o despejo sozinho: nas ações de despejo, os recursos contra a sentença têm efeito somente devolutivo (art. 58, V) — em português, a decisão não fica suspensa só porque houve recurso. Para cumprir o despejo antes do julgamento do recurso, o dono precisa depositar garantia de no mínimo 6 e no máximo 12 meses de aluguel atualizado, e essa garantia é dispensada nas ações fundadas no art. 9º, o que inclui a falta de pagamento (art. 64).

Na hora de cumprir

Vencido o prazo para sair, o despejo é executado — se preciso com emprego de força, inclusive arrombamento (art. 65). Os móveis não vão para a calçada: se o despejado não quiser retirá-los, ficam sob guarda de um depositário (art. 65, §1º). E existe um freio humano quase nunca citado: o despejo não pode ser executado até o trigésimo dia seguinte ao falecimento de cônjuge, ascendente, descendente ou irmão de qualquer das pessoas que moram no imóvel (art. 65, §2º).

Se o inquilino abandona o imóvel depois de a ação já ter sido ajuizada, o dono pode retomar a posse sem esperar o fim do processo (art. 66). A condição literal é essa: a ação já estar em curso.

O que você vai ler por aí e não está na lei

  • "O inquilino pede autorização ao juiz para pagar, no prazo da contestação." Essa é a redação revogada. Hoje é depósito direto, em 15 dias contados da citação, independentemente de cálculo (art. 62, II).
  • "Dá para purgar a mora duas vezes em doze meses." Também é texto antigo. Hoje é uma vez a cada 24 meses (art. 62, parágrafo único).
  • "Todo despejo por falta de pagamento sai com liminar." Só se o contrato estiver sem nenhuma das garantias do art. 37 (art. 59, §1º, IX).
  • "A liminar por falta de pagamento dispensa o depósito de três aluguéis." Na letra da lei, não dispensa (art. 59, §1º).
  • "Depois da sentença sempre são 30 dias." No despejo por inadimplência são 15 (art. 63, §1º, "b").
  • "A garantia para despejar antes do recurso é de 12 a 18 meses." Número revogado: hoje é de 6 a 12 meses (art. 64).
  • "A liminar tem cinco hipóteses." Tinha, até 2009. São nove (art. 59, §1º, I a IX).
  • "Só o inquilino pode pagar para salvar o contrato." O fiador também pode (art. 62, II).
  • "Existe uma lei que proíbe despejo." Existiu: a Lei 14.216/2021 suspendeu despejos, mas todos os seus prazos valiam até 31 de dezembro de 2021. Ela nunca alterou a Lei do Inquilinato e não está mais em vigor.
  • "Se o inquilino sumiu, o dono já pode entrar." Só depois de a ação estar ajuizada (art. 66).

Checklist rápido

  • Meu contrato tem alguma das quatro garantias do art. 37 vigente hoje? Isso muda se cabe ou não a ordem rápida de saída.
  • Fui citado — qual é exatamente a data-limite dos 15 dias no meu processo? Confirme com advogado, não pelo calendário.
  • Já usei essa possibilidade de pagar e continuar nos últimos 24 meses?
  • O valor a depositar inclui as quatro parcelas — aluguéis e encargos, multas, juros e custas com honorários?
  • Se a ação é por infração de contrato e não por atraso, entendi que não há saída pelo pagamento?
  • Se sou o dono: minha janela de 30 dias no contrato comercial ou de temporada ainda está aberta?

Um ponto que a lei simplesmente não responde: se o depósito feito para derrubar a liminar consome ou não aquela "vez" a cada 24 meses. O assunto é controvertido, e quem afirma qualquer dos dois lados como regra está indo além do texto.

Antes de chegar a esse ponto

A maior parte dos despejos que viram processo começou como um atraso pequeno que ninguém tratou na primeira semana. Se você é proprietário e a inadimplência apareceu, ou se é inquilino e a conta apertou, converse cedo — acordo escrito e bem feito costuma custar menos que qualquer sentença. Fale com a nossa equipe para entender as opções do seu caso, e se você está pensando em colocar um imóvel para alugar, comece avaliando o imóvel para acertar o valor e reduzir o risco lá na frente.

Este texto é informativo e traz o que está escrito na Lei 8.245/91. Não substitui a orientação de um advogado: prazos de processo dependem do caso concreto e, em despejo, perder o prazo de 15 dias significa perder o imóvel sem chance de refazer o ato.