Pode — desde que o dono do imóvel autorize antes e por escrito. Sem esse papel, sublocar, emprestar ou passar o contrato adiante é infração contratual e legal, e a consequência prevista na lei é o desfazimento da locação, ou seja, ação de despejo (art. 13 e art. 9º, II, da Lei 8.245/91).

Essa é a resposta curta. A longa tem detalhes que quase ninguém conta: a regra vale até quando você empresta de graça, vale quando você aluga só um quarto, e o famoso "o dono sabia e nunca reclamou" não substitui nada. Vamos por partes.

A regra principal, traduzida

A lei coloca três coisas lado a lado e exige a mesma autorização para todas:

  • Cessão da locação — passar o contrato para outra pessoa, que entra no seu lugar como inquilino.
  • Sublocação — você continua sendo o inquilino e aluga o imóvel (ou parte dele) para um terceiro.
  • Empréstimo do imóvel — deixar alguém morar ou usar o espaço, sem cobrar nada.

Nos três casos, a lei pede o consentimento prévio e escrito do locador, e diz expressamente que isso vale para o imóvel "total ou parcialmente" (art. 13, caput).

Detalhe que costuma surpreender: esse artigo está com a redação original de 1991. A reforma de 2009 mudou muita coisa na Lei do Inquilinato, mas no art. 13 ela só tentou acrescentar um parágrafo — e esse parágrafo foi vetado. Quem escreve "art. 13, com a redação dada pela Lei 12.112/2009" está errado.

Emprestar de graça também precisa de autorização

Seu irmão vai passar seis meses na cidade e você oferece o apartamento que você aluga. Não tem aluguel, não tem contrato, não tem lucro. Ainda assim precisa de autorização escrita do dono, porque a lei cita o empréstimo do imóvel com todas as letras, no mesmo nível da sublocação (art. 13, caput).

Isso não quer dizer que visita de fim de semana ou hóspede por uns dias vire infração. O que a lei mira é a entrega do imóvel — inteiro ou de uma parte dele — para que outra pessoa passe a ocupá-lo no seu lugar.

Alugar só um quarto conta igual

A edícula dos fundos, o quarto vago, uma sala do conjunto comercial. Como a lei fala em "total ou parcialmente", a sublocação parcial exige exatamente a mesma autorização escrita da sublocação do imóvel inteiro (art. 13, caput).

"O dono sabia e nunca reclamou" não autoriza nada

Esse é o ponto em que mais gente se queima. A lei é categórica: não se presume o consentimento pela simples demora do locador em manifestar formalmente sua oposição (art. 13, § 1º).

Ou seja: sublocar e torcer para o proprietário não descobrir nunca se converte em autorização pelo tempo. Um ano depois, cinco anos depois, a irregularidade continua lá — e continua servindo de fundamento para o despejo.

Como pedir autorização do jeito certo

Existe um caminho formal para destravar a conversa. O inquilino notifica o locador por escrito, dizendo qual sublocação, cessão ou empréstimo pretende fazer. A partir dessa notificação, o locador tem 30 dias para manifestar formalmente a sua oposição (art. 13, § 2º).

Repare no que a lei diz e no que ela não diz. Ela fixa o prazo para o dono se opor. Ela não escreve qual é a consequência do silêncio. A leitura de que o silêncio depois da notificação escrita equivale a concordância é interpretação consolidada na prática jurídica, não citação literal — e ela convive com o § 1º, que nega presunção de consentimento. Por isso, na vida real, não conte com o silêncio: peça a resposta por escrito.

Sobre a forma da autorização, a lei exige só que seja prévia e escrita. Não pede reconhecimento de firma, testemunhas, registro em cartório nem modelo específico. Na prática, o que resolve é uma cláusula expressa no contrato original ou um aditivo assinado depois — isso é boa prática de mercado, não exigência legal.

Com autorização, dá para cobrar quanto eu quiser?

Não. A autorização resolve a legalidade da sublocação, não o preço. O aluguel da sublocação não pode exceder o da locação, e se exceder o próprio sublocatário fica autorizado a reduzir o valor até esse limite (art. 21, caput e parágrafo único). Em habitação coletiva multifamiliar, a soma dos aluguéis não pode passar do dobro do valor da locação.

Quando a locação principal acaba, a sublocação cai junto

Rescindida ou finda a locação, qualquer que seja a causa, resolvem-se as sublocações (art. 15). O sublocatário perde o direito de ficar no imóvel mesmo que o prazo do contrato dele ainda não tenha terminado.

O que sobra para ele é o direito de indenização — contra o sublocador, isto é, contra o inquilino que sublocou. Não contra o dono do imóvel (art. 15, parte final). Quem sublocou de forma irregular é quem paga essa conta.

E a lei tem um dispositivo feito sob medida para o sublocatário que fica no imóvel depois de extinta a locação principal: cabe liminar de desocupação em 15 dias, sem ouvir a outra parte. Só que dependem de três condições ao mesmo tempo — a locação principal já estar extinta, o locador depositar caução equivalente a três meses de aluguel, e a ação ter esse fundamento exclusivo (art. 59, § 1º, V). Fora disso, o rito é o comum.

Vale saber também que, em qualquer ação de despejo, os sublocatários devem ser cientificados e podem entrar no processo como assistentes (art. 59, § 2º). A sublocação escondida aparece.

O proprietário pode cobrar direto do sublocatário?

Com uma condicionante importante. A lei diz que o sublocatário responde subsidiariamente perante o locador pela importância que dever ao sublocador, quando este for demandado, e ainda pelos aluguéis que vencerem durante a ação (art. 16). Não é cobrança direta e imediata: pressupõe que o inquilino principal tenha sido acionado. Mas é o suficiente para o sublocatário descobrir que não está fora da história.

E não existe limbo jurídico: tudo o que a lei manda para a locação se aplica também à sublocação, no que couber — reajuste, conservação, devolução do imóvel (art. 14).

Divórcio e morte não são cessão de contrato

Aqui muita gente pede autorização sem precisar. Em separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução de união estável, a locação residencial prossegue automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel. Não depende de autorização do locador; a obrigação é comunicar por escrito ao locador e, se houver, ao fiador (art. 12, caput e § 1º). Havendo fiador, ele pode se exonerar em 30 dias contados do recebimento da comunicação, mas ainda responde pelos efeitos da fiança por 120 dias após notificar o locador (art. 12, § 2º).

Morte do inquilino também não é cessão. Na locação residencial, assumem o contrato o cônjuge ou companheiro sobrevivente e, sucessivamente, os herdeiros necessários e quem vivia na dependência econômica do falecido, desde que residentes no imóvel. Na não residencial, o espólio e, se for o caso, o sucessor no negócio (art. 11, I e II).

Imóvel comercial e imóvel à venda

Duas regras que ninguém lembra na hora certa. Se o imóvel comercial estiver sublocado na sua totalidade, quem pode entrar com a ação renovatória é o sublocatário, não o locatário original — e o direito também pode ser exercido por cessionários ou sucessores da locação (art. 51, § 1º).

E se o dono resolver vender um imóvel sublocado em sua totalidade, a preferência na compra é do sublocatário e só depois do locatário. Havendo vários sublocatários interessados, prefere o mais antigo e, se da mesma data, o mais idoso (art. 30, caput e parágrafo único).

E se eu anunciar numa plataforma de hospedagem?

O rótulo não resolve o problema. A locação por temporada da lei é a destinada à residência temporária do hóspede — lazer, curso, tratamento de saúde, obra no próprio imóvel — por prazo não superior a 90 dias, mobiliada ou não, e é um contrato do dono do imóvel (art. 48, caput).

O inquilino que faz o mesmo está repassando um imóvel que não é dele. E colocar o imóvel à disposição de terceiros, com ou sem cobrança, cai em uma das três hipóteses do art. 13 — que exigem autorização prévia e escrita nas três. Como a natureza jurídica desse tipo de contrato ainda é discussão aberta, o que dá para afirmar com segurança é isto: sem autorização escrita do proprietário, não faça.

O que você vai ler por aí e não está na lei

"Sublocar sem autorização é crime"

Não é. A Lei do Inquilinato tem uma lista fechada de contravenções e de crimes, e sublocação irregular não está em nenhuma delas (arts. 43 e 44). As condutas criminalizadas ali são outras — exigir valor além do aluguel e encargos, exigir mais de uma garantia no mesmo contrato, cobrar aluguel antecipado fora das hipóteses legais, entre outras. Sublocar sem autorização é infração contratual e legal, com consequência civil: despejo (art. 9º, II).

"A multa por sublocação irregular é de três aluguéis"

A lei não fixa multa nenhuma para sublocação irregular. Multa só existe se o contrato tiver previsto, e no valor que o contrato previu. Os "três aluguéis" que circulam vêm de dispositivos com finalidade completamente diferente: a caução que o locador deposita para obter a liminar de despejo (art. 59, § 1º) e o teto da caução em dinheiro como garantia da locação (art. 38, § 2º). Nenhum dos dois é multa por sublocar.

"Se o dono ficar 30 dias calado, está autorizado"

Só se você tiver notificado por escrito antes. Sem essa notificação, o prazo simplesmente não corre, e o § 1º continua valendo: não se presume consentimento pela demora do locador em se opor. "O dono nunca reclamou" não autoriza nada.

"Trocar os sócios da empresa locatária equivale a ceder o contrato"

Essa regra chegou a ser aprovada pelo Congresso em 2009 — era exatamente o texto do § 3º do art. 13, que equipararia à cessão qualquer negócio que transferisse o controle societário do locatário pessoa jurídica. Mas foi vetada, sob o argumento de que não se confunde a estrutura societária da empresa com o contrato de locação. Na letra da lei hoje, mudança de controle societário não é, por si só, cessão. Quem quiser esse efeito precisa escrever a cláusula no contrato.

"Sublocou, o sublocatário sempre tem preferência para comprar"

Só quando o imóvel está sublocado em sua totalidade, como diz a letra do art. 30. Na sublocação parcial — um quarto, uma sala, a edícula — a preferência continua sendo do locatário.

"O contrato do sublocatário garante que ele fica até o fim do prazo dele"

Não garante. Acabando a locação principal, por qualquer motivo, resolvem-se as sublocações. O que resta é indenização contra quem sublocou (art. 15).

Checklist antes de colocar alguém no imóvel

  • Você tem autorização escrita do proprietário, assinada antes de a pessoa entrar?
  • Se não tem, mandou a notificação por escrito ao locador descrevendo o que pretende fazer?
  • A autorização cobre exatamente o que você vai fazer — imóvel inteiro ou só uma parte, com aluguel ou de graça?
  • O valor que você vai cobrar do sublocatário é igual ou menor que o seu aluguel?
  • Seu contrato tem cláusula de multa para essa hipótese? Leia — o valor sai dali, não da lei.
  • A pessoa que vai entrar sabe que a permanência dela depende da sua locação continuar de pé?
  • É caso de divórcio, dissolução de união estável ou falecimento? Então não é cessão: é comunicação por escrito ao locador (e ao fiador, se houver).

Na maioria dos casos que chegam até nós, o problema não era a sublocação em si — era a ausência do papel. Muito proprietário autoriza sem drama quando a proposta chega organizada, com o nome de quem vai ocupar e o prazo definido. O que trava é descobrir depois.

Se você é inquilino e quer regularizar, ou é proprietário e desconfia que o imóvel foi repassado sem o seu aval, fale com a nossa equipe — a gente analisa o contrato e diz qual é o caminho. Se a dúvida é sobre quanto o imóvel vale hoje para uma nova locação, você pode começar por uma avaliação.

Este texto explica o que está na Lei 8.245/91 e tem finalidade informativa. Cada contrato tem suas cláusulas e cada caso tem seus detalhes — ele não substitui a orientação de um advogado.