Na hora de alugar, a garantia é o assunto que mais gera dúvida e mais gera erro — dos dois lados do balcão. Proprietário pede o que não pode; inquilino aceita o que não devia; e boa parte do que circula na internet sobre o tema está desatualizada ou simplesmente errada.

Este texto separa o que está na lei do que é prática de mercado. Os artigos citados são da Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91) na redação em vigor. As observações de prática vêm da nossa carteira de locação em Sorocaba.

São quatro garantias, não três

Quase todo artigo sobre o assunto fala em três. A lei prevê quatro (art. 37, I a IV):

  • Caução — em dinheiro, bens móveis, bens imóveis ou títulos e ações
  • Fiança — o fiador
  • Seguro de fiança locatícia — o seguro fiança
  • Cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento — incluída em 2005, rara na prática, mas existe

E só pode uma

O proprietário escolhe uma delas. Uma só. Pedir fiador e caução juntos, ou seguro fiança mais "um mesinho de depósito", é nulo (art. 37, parágrafo único).

E não para na nulidade: exigir mais de uma garantia no mesmo contrato é contravenção penal, punida com prisão simples de cinco dias a seis meses ou multa de três a doze meses do último aluguel atualizado — multa que reverte ao inquilino, não ao Estado (art. 43, II).

Um esclarecimento que evita discussão: dois fiadores não são duas garantias. Fiança é uma modalidade só, com quantas pessoas assinarem.

Seguro fiança

É, com folga, a garantia mais usada na nossa carteira — e a que mais cresce no mercado, porque não imobiliza capital do inquilino nem depende de encontrar um fiador.

Funciona como qualquer seguro: uma seguradora assume o risco de o inquilino não pagar, mediante um valor mensal. Se o calote acontece, o proprietário recebe da seguradora, que depois cobra do inquilino. Quem paga esse valor mensal é o locatário (art. 23, XI).

Quanto custa

O valor mensal costuma ser apresentado como um percentual do aluguel, e é aí que começa a confusão de quem tenta comparar duas propostas. Antes de olhar o número, é preciso saber sobre o que ele foi calculado — e esse é o ponto mais importante deste artigo para quem vai receber cotações.

Por cento de quê? A pergunta que decide a comparação

O seguro fiança não é cotado sobre um valor único. Pela norma da SUSEP que rege o produto, o aluguel é a cobertura básica obrigatória, e IPTU, condomínio, água, luz e gás entram como coberturas adicionais, cada uma com seu próprio custo e seu próprio limite na apólice.

Ou seja: não existe "a alíquota do seguro fiança". Existe um conjunto de coberturas contratadas, e o valor final depende de quais entraram.

Na prática, isso significa que percentuais divulgados por empresas diferentes só são comparáveis se usarem a mesma base. Muita plataforma calcula sobre o pacote da locação — aluguel mais condomínio mais IPTU. Uma proposta de 7% sobre o pacote pode custar mais, em reais, que uma de 8% sobre o aluguel, dependendo do condomínio do prédio.

Então, ao receber uma cotação, a primeira pergunta não é "quanto por cento". É "por cento de quê, e cobrindo o quê".

Por que o mesmo imóvel cota diferente em duas imobiliárias

Aqui está o que quase ninguém explica: a taxa não é do imóvel, é da carteira.

Não existe tabela única. Cada imobiliária negocia sua própria condição com a seguradora, e o que pesa nessa negociação é o histórico: tempo de relacionamento e o comportamento da carteira ao longo dos anos — quantos sinistros foram acionados, com que frequência, com que resultado. Carteira antiga e criteriosa na análise recebe condição melhor.

É por isso que o mesmo apartamento, com o mesmo inquilino e o mesmo risco, pode receber percentuais diferentes dependendo de quem intermedeia. A condição que temos hoje é resultado de treze anos de mercado e não é o padrão praticado — foi construída ao longo do tempo, e é uma das razões pelas quais insistimos que o inquilino compare antes de assinar.

Ao receber uma cotação, pergunte sempre duas coisas antes de compará-la com qualquer outra: sobre qual base ela foi calculada e quais coberturas estão incluídas. Sem essas duas respostas, dois percentuais não são comparáveis.

Caução

É a segunda garantia mais comum na nossa carteira.

Caução não é sinônimo de depósito em dinheiro

A lei admite quatro formas: bens móveis, bens imóveis (art. 38, caput), dinheiro (§ 2º) e títulos e ações (§ 3º). Cada uma tem regra própria — e é aqui que mora o erro mais repetido do setor.

O teto de três aluguéis vale só para dinheiro

A caução em dinheiro não pode passar do equivalente a três meses de aluguel (art. 38, § 2º). Esse limite está escrito para essa forma específica: a lei não fixa o mesmo teto para caução em bens.

Na nossa carteira, nenhuma caução ultrapassa esse teto — e vale conferir o seu contrato, porque exigir acima do limite legal é pedido nulo.

O rendimento é do inquilino

Este é o ponto que mais gera ação judicial, e o mais ignorado: a caução em dinheiro deve ser depositada em caderneta de poupança, e todas as vantagens dela decorrentes revertem ao inquilino no levantamento (art. 38, § 2º).

O rendimento não é do proprietário nem da imobiliária. Exija que o contrato indique a conta poupança onde o valor vai ficar.

Caução em bem exige formalidade

Caução em bem móvel precisa ser registrada em cartório de títulos e documentos; em imóvel, averbada à margem da matrícula (art. 38, § 1º). Escrever a cláusula no contrato não basta.

O prazo de devolução que a lei não tem

Circula em todo lugar que a caução deve ser devolvida "em até 30 dias por lei". Esse prazo não existe na Lei do Inquilinato. É praxe contratual — e por isso precisa estar escrito no seu contrato, porque a lei não vai suprir a falta.

A lei também não traz lista do que pode ser descontado. O que sustenta o desconto é o dever de devolver o imóvel como recebeu, salvo as deteriorações do uso normal (art. 23, III) — e a prova disso são as vistorias de entrada e saída. O inquilino tem direito de exigir a descrição minuciosa do estado do imóvel na entrega (art. 22, V).

Sobre o prazo para cobrar judicialmente a devolução, o STJ decidiu em 2022 que é de três anos, e não dez. Quem estiver perto desse limite deve procurar advogado sem esperar.

Fiador

Aqui vai uma posição nossa, diferente da maior parte do mercado: não trabalhamos com fiador. A lei permite essa garantia, e explicamos abaixo como ela funciona — porque você vai encontrar essa exigência em outros lugares e precisa saber o que é seu direito. Mas, na Salu, ela não entra.

O motivo é prático. Fiador significa trazer uma terceira pessoa para dentro do negócio: análise de crédito dela, certidão de casamento, assinatura do cônjuge, comprovação de patrimônio — e o risco de tudo travar às vésperas da mudança porque faltou um documento. É a garantia que mais atrasa locação e a que mais constrange quem está alugando. Pedir a um parente ou amigo que coloque o imóvel dele em risco pelo seu contrato não é favor pequeno.

Quando a garantia vira o obstáculo, preferimos alugar sem garantia nenhuma. É escolha consciente: entre travar um bom contrato em burocracia e assumir o risco com um inquilino que passou na nossa análise, ficamos com o segundo.

O que a lei exige é bem menos do que se pede

Prepare-se para uma surpresa: a Lei do Inquilinato não fixa nenhum requisito para quem pode ser fiador. Exigir imóvel próprio quitado, imóvel na mesma cidade ou dois fiadores é critério de análise de risco da imobiliária, não texto de lei.

O que existe é uma regra do Código Civil, e ela é mais branda: o credor não é obrigado a aceitar fiador que não seja pessoa idônea, domiciliada no município onde a fiança é prestada e com bens suficientes (Código Civil, art. 825). É uma faculdade de recusa — se o proprietário aceitar um fiador de outra cidade, a fiança é perfeitamente válida.

A assinatura do cônjuge não é detalhe

Quem é casado precisa de autorização do cônjuge para ser fiador, salvo no regime de separação absoluta (Código Civil, art. 1.647, III). Sem essa assinatura, a Súmula 332 do STJ considera a garantia totalmente ineficaz.

O único imóvel do fiador pode ser penhorado

A fiança em contrato de locação é uma das exceções expressas à proteção do bem de família. Quem entra como fiador precisa saber disso antes de assinar, não depois.

Como o fiador sai

Quando a locação já está prorrogada por prazo indeterminado, o fiador pode se exonerar notificando o locador — e continua respondendo por 120 dias após a notificação (art. 40, X).

Atenção ao número: muita gente cita 60 dias, que é o prazo geral do Código Civil e não se aplica à locação urbana. E o direito não é irrestrito: durante o prazo determinado do contrato, o fiador não se solta sozinho.

Perder o fiador não deixa o proprietário a descoberto

A lei lista as situações em que o locador pode exigir nova garantia — morte do fiador, exoneração, insolvência, mudança sem aviso, entre outras (art. 40). Ocorrendo uma delas, ele notifica o inquilino para apresentar nova garantia em 30 dias (art. 40, parágrafo único).

Sem garantia nenhuma

Acontece, e não é raro: parte dos contratos que administramos não tem garantia nenhuma. Como dissemos acima, em boa medida isso é escolha — quando a garantia se transforma em obstáculo burocrático, preferimos seguir sem ela a perder um inquilino bom por causa de papel.

É legítimo — a lei permite ao proprietário exigir garantia, não o obriga. Quando não há nenhuma, a lei abre a possibilidade de cobrar o aluguel antecipadamente (art. 42). Nos contratos que têm garantia, essa cobrança antecipada seria contravenção (art. 43, III).

Comparando as três garantias usadas na prática

  • Seguro fiança — custo mensal para o inquilino, sem capital parado, aprovação rápida, e o proprietário recebe da seguradora. Depende de análise de crédito.
  • Caução em dinheiro — sem custo mensal, mas exige até três aluguéis parados na entrada. O rendimento é do inquilino. Cobre menos situações que o seguro.
  • Fiador — sem custo nenhum, mas depende de encontrar alguém disposto a colocar o patrimônio em risco, com a assinatura do cônjuge. É a garantia que mais desaparece do mercado, e por motivo compreensível. Não trabalhamos com essa modalidade — veja acima o porquê.

Três mitos que você vai ler por aí

  • "Lei do Inquilinato atualizada em 2025/2026". O capítulo das garantias não muda desde 2009. Quando um site anuncia atualização recente falando de garantia, está inventando.
  • "A caução tem de ser devolvida em 30 dias por lei". Não existe esse prazo na lei.
  • "Fiador precisa ter imóvel quitado na mesma cidade". É critério de empresa, não exigência legal.

Metodologia e aviso

As observações sobre prática de mercado vêm da nossa carteira de locação em Sorocaba, em agosto de 2026 — descrevem o que vemos administrando contratos, e não uma pesquisa do mercado da cidade.

Este texto explica a regra geral e não substitui orientação jurídica sobre o seu contrato. Antes de assinar ou de recusar uma garantia, vale a leitura por um advogado.

Vai alugar e não sabe qual garantia escolher? Fale com a gente — conseguimos dizer, para o seu caso, qual delas sai mais barata no total e qual tem a aprovação mais rápida. E se você tem um imóvel para colocar para alugar, comece pela avaliação.

A Salu Imóveis atua há treze anos em Sorocaba e região, com mais de R$ 1 bilhão em imóveis anunciados em carteira. É esse tempo de mercado que sustenta as condições que conseguimos negociar — e é por isso que insistimos que você compare antes de assinar.