Na vistoria de saída pode ser descontado o dano que você (ou quem entrou no imóvel por sua conta) causou — nunca o desgaste normal de quem morou ali e usou o imóvel. A lei dá só esse critério e mais nada: não existe lista de descontos, tabela de vida útil de pintura ou piso, nem artigo mandando devolver o imóvel pintado de novo.

Esse é o ponto que quase todo site erra. Vamos por partes, com o texto da lei na mão.

A regra que resolve 90% das discussões

A obrigação do inquilino é restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu — salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal (art. 23, III). Essa ressalva final está na própria letra da lei e é a parte que costuma ser omitida na conversa da entrega das chaves.

Traduzindo: ninguém precisa devolver imóvel novo. Precisa devolver o imóvel usado com cuidado. Rodapé com marca de tempo, parede que perdeu o brilho, silicone do box amarelado — isso é vida acontecendo dentro de uma casa habitada.

Do outro lado, a lei manda o inquilino reparar de imediato os danos verificados no imóvel ou nas instalações, provocados por ele, por seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos (art. 23, V). Repare em duas coisas. Primeiro: a responsabilidade alcança quem você levou lá dentro — a visita que quebrou a porta do armário, o montador que furou o azulejo errado. Segundo: o dever é de reparação imediata, não de acerto no fim do contrato. Guardar tudo para a saída é escolha do inquilino, não permissão da lei.

Quem define "o estado em que recebeu"

O documento que fecha essa conta é a descrição do imóvel feita na entrada. A lei põe isso como dever do locador, mas com uma condição que muita gente não lê: fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel quando da entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes (art. 22, V).

Ou seja: é um direito seu, não algo automático. Se você não pedir, a lei não obriga ninguém a produzir laudo nenhum — e na saída a discussão vira palavra contra palavra. Peça a vistoria de entrada, leia linha por linha e aponte tudo que já estava torto antes de você chegar.

A lei também não exige forma nenhuma para essa descrição. Não fala em fotos, testemunhas, firma reconhecida ou empresa credenciada. Exige que seja minuciosa e que aponte os defeitos existentes. Fotos com data e laudo detalhado são boa prática — inclusive é assim que trabalhamos —, mas são prática de mercado, não exigência legal.

E se o defeito era do proprietário?

O locador responde pelos vícios ou defeitos anteriores à locação (art. 22, IV). Só que existe uma contrapartida: o inquilino tem o dever de levar imediatamente ao conhecimento do locador qualquer dano ou defeito cuja reparação caiba a ele (art. 23, IV).

Infiltração que apareceu no primeiro inverno e só foi mencionada na vistoria de saída, dois anos depois, é problema difícil de sustentar. Não porque o inquilino perde razão sobre a origem do defeito, mas porque ele mesmo descumpriu um dever — e nesse meio tempo o estrago cresceu. Avisou por escrito na hora? Guarde esse comprovante. Ele vale mais que qualquer argumento na mesa de entrega de chaves.

Mexeu na parede sem autorização

O inquilino não pode modificar a forma interna ou externa do imóvel sem consentimento prévio e por escrito do locador (art. 23, VI). Derrubou parede, trocou a cor de todos os cômodos, fechou varanda, tirou armário embutido que era do imóvel: se não houve autorização escrita, aquilo saiu do abrigo do "uso normal" e virou descumprimento de dever legal. Voltar ao estado anterior costuma ser a conta que aparece na saída.

A recíproca é simples e vale a pena repetir: autorização verbal não protege ninguém. Nem o inquilino, nem o proprietário. Um e-mail ou mensagem do administrador do contrato já resolve.

O que você instalou e quer levar embora

Aqui a lei separa em três. Benfeitorias necessárias — as que evitam a deterioração do imóvel — são indenizáveis mesmo sem autorização, e as úteis, desde que autorizadas, também (art. 35). Mas o próprio artigo começa com "salvo expressa disposição contratual em contrário", e é exatamente essa porta que os contratos usam.

E o STJ já pacificou que essa renúncia vale: a Súmula 335 diz que, nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção. Atenção ao rótulo — isso é entendimento do tribunal, não artigo da Lei do Inquilinato. Na prática: leia essa cláusula antes de gastar com reforma no imóvel dos outros.

Já o que você instalou por gosto próprio, sem aumentar valor nem evitar estrago (a lei chama de voluptuária), não gera indenização — mas pode ser levado embora no fim da locação, desde que a retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel (art. 36). Ar-condicionado, luminária, papel de parede: pode retirar. Só que retirar significa devolver o buraco tapado, não a parede aberta.

A vistoria em si: como a lei trata

Quase nada. O único dispositivo sobre vistoria durante a locação obriga o inquilino a permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário mediante combinação prévia de dia e hora (art. 23, IX). Só isso: sem prazo mínimo, sem forma, sem exigência de laudo, sem número de dias de antecedência.

A vistoria de saída, então, não é procedimento regulado por lei nenhuma. Ela existe porque é o único jeito honesto de comparar o imóvel de hoje com o imóvel descrito na entrada. Prazo para fazer o laudo ou para apresentar orçamento de reparo, quando existe, vem do contrato ou da política da imobiliária — nunca da lei.

Chaves: até quando o aluguel corre

Vai uma curiosidade que muda o jeito de ler contrato: a palavra "chaves" não aparece uma única vez na Lei do Inquilinato. O que a lei diz é "restituir o imóvel, finda a locação" (art. 23, III) e que as garantias vão até a "efetiva devolução do imóvel" (art. 39).

"Entrega das chaves" é o nome prático que o mercado deu ao ato de devolver. É a prova da devolução, não o texto do artigo. Por isso o recibo de entrega de chaves com data vale ouro: é ele que marca o dia em que o aluguel parou de correr.

E enquanto o imóvel não é efetivamente devolvido, a garantia continua valendo — inclusive se o contrato já virou prazo indeterminado (art. 39, com a redação da Lei 12.112/2009). É esse dispositivo que explica por que o seguro-fiança segue em pé depois de vencido o prazo original do contrato.

Saindo antes do fim do contrato

A multa é a pactuada no contrato, cobrada de forma proporcional ao período já cumprido — não o valor cheio (art. 4º, com a redação da Lei 12.744/2012). Quem cumpriu 20 dos 30 meses não paga a mesma multa de quem saiu no terceiro mês.

Existe ainda uma dispensa total: se a saída decorre de transferência do inquilino pelo empregador para outra localidade, e ele avisa o locador por escrito com no mínimo 30 dias de antecedência, a multa não é devida (art. 4º, parágrafo único).

Se o contrato já está em prazo indeterminado, a conta é outra: o inquilino pode sair a qualquer tempo, com aviso por escrito de 30 dias. Sem esse aviso, o locador pode exigir o equivalente a um mês de aluguel e encargos (art. 6º).

O que você vai ler por aí e não está na lei

  • "A lei obriga a devolver o imóvel pintado." Não obriga. A palavra "pintura" aparece em dois lugares na Lei 8.245/91, e nenhum é a pintura interna da sua unidade: pintura de fachadas, empenas, poços de aeração e esquadrias externas é despesa extraordinária, do locador (art. 22, parágrafo único, "b"); e pintura das áreas de uso comum do condomínio é despesa ordinária (art. 23, § 1º, "c"). Se houver conta de pintura na sua saída, a fonte é a comparação com a vistoria de entrada ou a cláusula do contrato — jamais "a lei manda pintar".
  • "A lei lista o que pode e o que não pode ser descontado." Não lista. Não há na Lei do Inquilinato rol de descontos, tabela de vida útil de pintura, piso ou eletrodoméstico, nem definição de "desgaste natural". A lei entrega o critério (art. 23, III e V) e joga a apuração para o caso concreto.
  • "O locador tem 30 dias para devolver a caução." A lei não fixa prazo nenhum. O dispositivo sobre caução em dinheiro manda depositá-la em caderneta de poupança e diz que as vantagens revertem ao locatário por ocasião do levantamento (art. 38, § 2º) — sem prazo. Qualquer prazo que você ouvir vem do contrato.
  • "O locador precisa avisar com 7 dias de antecedência para vistoriar." Esse prazo circula até em resposta automática de busca, e não existe. O texto exige apenas combinação prévia de dia e hora (art. 23, IX).
  • "Vencido o prazo do contrato, a garantia acabou." É o contrário. Salvo disposição contratual em sentido diverso, qualquer das garantias se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que a locação tenha se prorrogado por prazo indeterminado (art. 39). Texto antigo na internet diz o oposto porque não foi atualizado desde 2009.
  • "Quem sai antes paga 3 aluguéis de multa." Os três aluguéis são praxe de redação de contrato, não comando legal — e mesmo essa multa contratual entra proporcionalizada (art. 4º).
  • "O seguro incêndio é garantia da locação e é o inquilino quem paga." Dois erros numa frase. O nome legal é "seguro complementar contra fogo", e o prêmio é do locador, salvo disposição expressa em contrário no contrato (art. 22, VIII). E ele não é garantia locatícia: as garantias são só as do art. 37 — caução, fiança, seguro de fiança locatícia e cessão fiduciária de quotas de fundo.
  • "Se a vistoria apontar problema, seguro o último aluguel." Não faça isso. Nenhum dispositivo autoriza reter ou compensar aluguel por divergência de vistoria. O dever de pagar pontualmente permanece (art. 23, I) e o aluguel corre até a devolução efetiva (art. 39). Você troca uma discussão sobre um reparo de R$ 800 por uma ação de despejo por falta de pagamento.

Checklist de quem vai entregar as chaves

  • Achou a vistoria de entrada? Sem ela, você discute de memória. Peça uma cópia à administradora antes de marcar a saída.
  • Existe autorização por escrito para tudo que você alterou no imóvel?
  • O que você quer levar embora sai sem afetar estrutura? Tem como tapar e pintar o ponto?
  • Os defeitos que eram do proprietário foram comunicados na época — e você tem o comprovante?
  • O contrato tem cláusula de renúncia às benfeitorias? Leia antes de cobrar a reforma que você fez.
  • O que a cláusula do seu contrato diz sobre pintura e limpeza na saída? É ali que mora a obrigação, se houver.
  • Está saindo antes do prazo? Confira se a multa foi calculada de forma proporcional.
  • Guardou o recibo de entrega de chaves com data? É ele que encerra a corrida do aluguel e das garantias.
  • Contas de água, luz e gás quitadas e, se for o caso, transferidas de titularidade?

Como a gente conduz isso

Vistoria de saída boa não é a que encontra mais problema — é a que compara ponto a ponto com a entrada e mostra o porquê de cada item, com foto dos dois momentos lado a lado. Quando o laudo é claro, quase não sobra discussão: fica evidente o que é dano e o que é o imóvel tendo sido morado.

Se você é proprietário e quer sua carteira administrada com esse cuidado, ou está de saída de um imóvel e quer entender a conta que apareceu, fale com a gente. E se a dúvida é quanto seu imóvel vale hoje para alugar de novo, você pode pedir uma avaliação.

Este texto explica a Lei 8.245/91 em linguagem simples e não substitui a orientação de um advogado. Cada contrato tem cláusulas próprias, e é a leitura do seu que define o caso.