Nova lei de zoneamento de Balneário Camboriú: como saber o que dá para construir no seu terreno

A Lei Complementar 132/2026 trocou as regras de uso e ocupação do solo da cidade. Veja o que está valendo, como ler os índices e em que pontos ainda é preciso confirmar na Prefeitura.

Qual lei vale hoje

Desde 15 de junho de 2026, o que pode ser construído em cada terreno de Balneário Camboriú é definido pela Lei Complementar nº 132/2026, a lei de uso e ocupação do solo. Ela entrou em vigor no dia em que foi publicada no Diário Oficial dos Municípios.

Em 15 de julho de 2026, duas leis fizeram os primeiros ajustes. A Lei Complementar 134 ampliou o Corredor de Desenvolvimento III, que passou a incluir um trecho da Quinta Avenida (a Via Gastronômica) e a Rua José Borges Siqueira. A Lei Complementar 135 preencheu os coeficientes das zonas centrais de alta densidade (as ZAC I), que tinham ficado em branco por causa de vetos.

Acima das duas está o Plano Diretor, também recente: a Lei Complementar nº 130, de 19 de dezembro de 2025.

O que mudou em relação à lei antiga

A lei nova revogou a Lei nº 2.794/2008, que era a lei de zoneamento da cidade, e outras leis municipais mais antigas. O Plano Diretor anterior, de 2006, também foi substituído.

A lei nova vem com mapas próprios. Neles, a cidade está dividida em três macrozonas: a de Ambiente Construído, a de Conservação Ambiental e a Área de Proteção Ambiental Costa Brava. Cada uma se divide em zonas menores, as microzonas, e é a microzona que dá os índices do terreno. Sobre algumas avenidas, a lei criou ainda os Corredores de Desenvolvimento, faixas com regras próprias.

Para quem já tinha projeto em andamento existe uma regra de transição. O projeto protocolado antes da vigência pode ser analisado pela lei antiga ou pela nova, à escolha do interessado. A substituição de um projeto aprovado pela lei antiga ainda pode seguir a lei antiga, desde que seja protocolada em até 1 ano da vigência.

Este texto não compara índice por índice com a lei de 2008.

Coeficiente básico, coeficiente máximo e outorga

Quatro termos aparecem em toda tabela de zoneamento:

• Coeficiente de aproveitamento: a relação entre a área construída que entra na conta da lei (a "área computável") e a área do terreno.
• Coeficiente básico: o quanto se pode construir sem pagar nada a mais ao Município por isso.
• Coeficiente máximo: o teto, somando ao básico os acréscimos que a lei admite naquela zona.
• Outorga onerosa: o instrumento pelo qual o proprietário adquire do Município, mediante pagamento, o direito de construir acima do básico, até o máximo.

Um exemplo com uma zona real, a ZAC IV-A, que abrange vários bairros residenciais. Na tabela, o coeficiente básico é 1,5 e o máximo é 1,8. A diferença, de 0,3, é a parcela de outorga. Num terreno hipotético de 500 m²:

• com o básico: 500 × 1,5 = 750 m² de área computável;
• com o máximo: 500 × 1,8 = 900 m² de área computável;
• os 150 m² de diferença dependem de outorga.

A mesma linha da tabela traz outros limites, que valem ao mesmo tempo: até 3 pavimentos, altura máxima de 11,5 m, taxa de ocupação de 60% (a construção pode cobrir até 300 m² desse terreno) e taxa de permeabilidade de 15% (75 m² de área permeável).

Dois cuidados. Primeiro, o coeficiente máximo é um teto, não um direito automático: a outorga pode ser negada quando a infraestrutura do local não suporta o impacto. Segundo, não localizamos a norma que fixa o valor e o procedimento de pagamento da outorga; a própria Lei 132 prevê uma lei específica para isso. Antes de fazer conta com o coeficiente máximo, confirme na Prefeitura.

Em muitas zonas a tabela tem mais de uma linha, porque os índices mudam conforme o uso (casa, prédio, hotel, comércio) e conforme o tamanho do lote. Na área central, por exemplo, a linha de casa e a linha de prédio têm números diferentes para o mesmo terreno.

Corredores: a regra da frente para a via

Os Corredores de Desenvolvimento acompanham vias como a Avenida do Estado, a Terceira, a Quarta e a Quinta Avenida e a Avenida Palestina. No mapa eles aparecem como faixas, mas a regra é mais restrita do que o desenho sugere:

• os índices de corredor só valem para o lote com frente para o corredor;
• a faixa alcança no máximo 100 m de profundidade, contados do meio-fio projetado;
• existe área mínima de terreno: na tabela, os conjuntos de índices começam em lotes de 1.500 m² (1.000 m² na Avenida Palestina);
• o recuo frontal mínimo é de 10 m.

Um terreno que está dentro da faixa, mas não tem frente para a avenida, não tem os índices de corredor. E quem tem frente, mas não quer atender ao recuo exigido, segue os parâmetros da ZAC IV-A.

APA Costa Brava: depende do Plano de Manejo

No sul do município, a região das praias agrestes forma a Área de Proteção Ambiental Costa Brava. Ali a lei de zoneamento age de outro modo: em vez de trazer os números, ela remete ao Plano de Manejo da APA, aprovado pelo Decreto Municipal nº 10.215, de 28 de dezembro de 2020.

Das 7 microzonas da APA, 6 aparecem na tabela apenas com a indicação "conforme regramento do Plano de Manejo". Só a zona turística do Morro do Boi tem índices escritos na lei.

Na prática, para um terreno na Costa Brava, o mapa mostra em que zona ele está, mas o que pode ser construído precisa ser verificado no Plano de Manejo e com os órgãos municipais.

Como consultar o seu terreno

Na nossa ferramenta, você toca em um ponto do mapa e vê a zona daquele ponto e os limites que a tabela da lei traz para ela.

Ela mostra o que a lei e o mapa oficial dizem para a zona. Não mede o terreno nem considera o que depende do caso concreto, como o recuo frontal (que varia de rua para rua), as restrições ambientais e os dados da matrícula.

Este conteúdo é informativo. Ele não substitui a consulta à Prefeitura de Balneário Camboriú nem a análise de um profissional habilitado. Antes de comprar, vender ou projetar, peça a confirmação oficial dos índices do imóvel.

Fonte: Prefeitura de Balneário Camboriú — Lei Complementar nº 132, de 15 de junho de 2026 (Anexos IX, X, XI e XIII), Leis Complementares nº 134 e nº 135, de 15 de julho de 2026, e Lei Complementar nº 130, de 19 de dezembro de 2025 (Plano Diretor). Conteúdo informativo; não substitui a consulta à Prefeitura nem a análise de um profissional habilitado.